тел/факс: (04) 862 04 78
Хайфа,
ул. Шиват Цион, 21 |
Адвокат Марина Борода
ВСЕ О ПРОДАЖЕ КВАРТИР В РОССИИ
Доктор права Леонид Винберг
Жилье, жилище, дом, квартира - понятие всеобъемлющее, многогранное. Как сама жизнь. Недаром слова - жизнь и жилье -родственники. В жилищной теме, которой посвящена эта статья и последующие, есть все. Психология и философия, юридические лабиринты и бизнес, политика и экономика. И нескончаемая семейная драма. Сериал.
В контору адвоката Марины Борода нередко приходят посетители, основной вопрос у которых сводится к определению круга собственников недвижимости, находящейся в стране исхода. Речь, как правило, идет о находящейся в России квартире, доме, земле. В разговоре с клиентами выясняется, что обратившиеся к нам граждане слабо разбираются в вопросах приватизации: кто в соответствии с законодательством о приватизации жилья в Российской Федерации имеет право собственности на него, в каких долях, каковы права собственника недвижимости и др. Без элементарных познаний в этой области потенциальному продавцу недвижимости трудно очертить круг своих прав и обязанностей, что, в свою очередь, нередко приводит к непоправимым ошибкам, крупным материальным потерям и т.д. Чтобы всего этого избежать необходимы элементарные знания в области российского жилищного законодательства.
Начнем с понятия - приватизация жилья. Закон РФ от 04.07.1991 ? 1541-I " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяет правовые, социальные, экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. Согласно этому Закону при приватизации жилья происходит бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Таким образом, Закон создает условия для перехода жилища как объекта государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан. Вступление граждан в права собственности на жилье дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать со своей недвижимостью на рынке жилья, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Закон подробно определяет, как и в каком порядке, с соблюдением каких правил производится приватизация жилья.
В Российской Федерации процедура приватизации жилья происходила и происходит до настоящего времени по разному. В одних случаях, приватизационный договор о переходе права собственности к жильцам подписывается ответственным квартиросъемщиком от имени всех членов семьи. В другом случае, все члены семьи участвуют в процессе приватизации и подписывают приватизационные документы. В любом случае право частной собственности гражданина на государственное или муниципальное жилье возникает с момента регистрации договора безвозмездной передачи в уполномоченном органе местного самоуправления. И собственниками равных долей приватизированного
жилья являются все прописанные на момент заключения договора граждане. Этот важный момент перехода права собственности недвижимости от государства, муниципалитета к конкретному физическому лицу не все понимают однозначно. Отсюда вопросы - "кто является собственником квартиры?", " мы думали, что собственником жилья является только тот, кто подписал договор о приватизации жилья" и другие аналогичные высказывания, далекие от установленного российским законодательством положения о приватизации жилья.
Обычно эти вопросы задаются в связи с продажей недвижимости, находящейся, в частности, в России. Продажа квартиры, дома, земли сложный и достаточно длительный процесс. Для того, чтобы читатель смог убедиться в этом конспективно очертим круг документов, предоставляемых на государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества и, в частности, квартиры.
В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав. В соответствии с п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст.ст. 16 и 17 Закона о государственной регистрации в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества, предоставляются следующие документы:
1. заявление о государственной регистрации договора продажи;
2. подлинники и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
З. удостоверенные организациями, осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения;
4. подлинники договора продажи ( по количеству участников договора). Далее. Необходимо по месту нахождения недвижимости найти покупателя на нее, оформить договор купли-продажи и все перечисленные выше документы, представить их в регистрационные органы, получить вырученные за продажу помещения деньги, перевести их на счет продавца ( или иной указанный продавцом счет ).
Все эти действия, требующие больших физических и временных затрат, сложно потенциальному продавцу осуществить, постоянно находясь в Израиле.
В таких случаях потенциальные продавцы недвижимости должны либо сами на неопределенное время выезжать в Россию для оформления продажи своего имущества, либо доверить все эти действия своему доверенному лицу. Но не всегда собственник российской квартиры может на долгое время выехать из Израиля, и еще труднее ему найти по месту нахождения недвижимости квалифицированного человека, которому можно было бы доверить эту ответственную миссию.
Эту услугу может оказать наша адвокатская контора, которая для этих целей имеет своих представителей, в частности в Москве и Санкт-Петербурге и за время своей многолетней деятельности успешно осуществляла и осуществляет эту работу.
О НЕКОТОРЫХ СУДЕБНЫХ ДЕЛАХ В СТРАНАХ БЫВШЕГО СНГ
Доктор права Леонид Винберг
До сих пор в своих публикациях наша адвокатская контора рассказывала о наиболее типичных ситуациях, в которых могут оказаться и зачастую оказываются наши клиенты. Мы в статьях пытаемся объяснить наиболее типичные ошибки наших клиентов и по возможности оградить от их совершения в будущем.
Намереваемся и впредь периодически публиковать некоторые, прямо скажем, детективные истории, с которыми иногда приходится сталкиваться адвокатской конторе при ведении дел в странах исхода. Об одной из них речь пойдет в этой статье.
Два года тому назад к нам обратилась гражданка Андровская., проживающая в стране совместно со своим сыном, в настоящее время проходившим службу в Армии Обороны Израиля. Она поведала нам историю о том, что до репатриации в Израиль с мужем и сыном проживала в г. Москве. Муж отказался выезжать на постоянное жительство за границу и супругам пришлось развестись. О жизни супруга в Москве гражданка Андровская эпизодически узнавала через свою дальнюю родственницу. От нее она узнала и о загадочной смерти своего бывшего мужа. Зная о том, что адвокатская контора Марины Борода занимается имущественными делами в странах бывшего СНГ, она приехала к нам и поведала эту историю. Мы ей объяснили из каких составляющих складывается процедура вступления в наследство по закону после смерти наследодателя, в данном случае отца их ребенка. В течение полугода со дня смерти отца сын должен заявить в нотариальную контору по месту смерти наследодателя о своем желании вступить в наследство. Так он и поступил, оформив через нас заявление в районную нотариальную контору г. Москвы о том, что вступает в наследство, оставшееся после смерти отца. А наследовать было что. Отец проживал в однокомнатной приватизированной квартире, цена которой по сегодняшним меркам составляет не один десяток тысяч долларов США.. Были деньги и на вкладах в Сберегательном Банке РФ. Нашему представителю в г. Москве сыном была оформлена доверенность на представление его интересов по всем вопросам вступления в наследство. А дальше история развивалась по детективному сюжету. И виной тому нотариус г. Москвы Лобанов., который в соответствии с Законом Российской Федерации " О нотариате " от 11.02.1993 года ? 4462-1 не принял мер к охране наследственного имущества.
В нарушение своих обязанностей нотариус не связался с сотрудниками милиции и ЖЭК, не опечатал квартиру, не поинтересовался судьбой сберегательных книжек, хранящихся в квартире умершего, не предпринял никаких усилий к поиску лиц, согласившихся охранять наследственное имущество, не произвел опись имущества и др. В результате недобросовестного отношения к своим прямым должностным обязанностям квартира долгое время находилась без присмотра. Нашему представителю в Москве пришлось провести свое расследование, в результате которого было установлено, что умерший за неделю до его смерти постоянно пьянствовал с неизвестной женщиной. Соседи по дому подтвердили, что уже после смерти гражданина эта же женщина в вечернее время постоянно наведывается в принадлежащую ему квартиру и выходит из нее не с пустыми руками. Представителю нами было рекомендовано обратиться в органы внутренних дел и с их помощью установить причину смерти наследодателя и все обстоятельства, связанные с квартирой, в которой он проживал: круг знакомых, собутыльников, установить личность женщины, постоянно наведывающейся к нему в дом. Из бесед с начальником районного УВД, сотрудниками отделения милиции стало ясно, что органы внутренних дел уголовное дело по факту обнаружения трупа в квартире не возбуждали, никаких следственных действий и в том числе судебно-медицинскую экспертизу соответственно не проводили. ( При осмотре трупа видимых следов насильственной смерти не обнаружено). Никто не удивился тому, что человек перед смертью не болел, к врачам не обращался. Практически был здоров и вдруг умер.
По истечении шести месяцев со дня смерти, в то время когда сын умершего через нашего представителя должен был получить свидетельство о праве на наследство по закону, от нотариуса приходит сообщению о том, что у него находится завещание, в котором гражданин Андровский Илья Израилевич, 1950 года рождения, квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, Шоссе Энтузиастов., д. 43, кв. 119, завещает гражданке Кунс Ирине Маратовне, 1967 года рождения. Завещание было составлено в феврале 2004 года; в конце июля он умирает. Завещание заверено нотариусом г. Москвы Осиповой Такой поворот событий ни в коей мере не мог устроить единственного
наследника по закону - сына умершего. Нами были даны рекомендации доверенному лицу наследника написать от его имени заявление о приостановлении выдачи свидетельства о праве на наследства по завещанию в связи с обращением в суд с исковым заявлением, оспаривающим указанное завещание. -В соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий должностными лицами органов исполнительной власти по заявлению нашего представителя, оспаривающего правомерность и состоятельность завещания, нотариус по месту жительства умершего должен был отложить совершение нотариального действия в отношении передачи свидетельства о праве наследство по завещанию гражданке Кунс на десять дней. Он так и поступил. Одновременно с приостановлением исполнения процедуры передачи свидетельства о праве на наследство по завещанию, в связи с тем фактом, что завещание составлено не им, а другим нотариусом, он в данном случае принимает единственно правильное решение ( в соответствии с действующим законодательством) - отправляет экземпляр завещания нотариусу Осиповой, которая его составляла и чьи реквизиты указаны в нем. Нотариус г. Москвы Осипова ознакомилась с этим завещанием и категорически заявила, что она его не составляла, и что ее подпись, оттиски печати и другие реквизиты поддельные, в регистрационных журналах нотариуса данное завещание не значится.
В связи со вновь открывшимися обстоятельствами следователь территориального следственного управления внутренних дел г. Москвы возбудил уголовное дело по факту мошенничества, так как налицо произошло приобретение права на чужое имущество путем обмана. Следователю предстояло выяснить : действовал ли злоумышленник ( а в данном случае исполнителем правонарушения явилась гражданка Кунс, которой якобы было все завещано) в одиночку или все происходило по предварительному сговору организованной группой; число участников преступной группировки, роль каждого из его членов; привлекалось к этой афере должностное лицо ( в данном случае нотариус Осипова), сумма ущерба. Прежде всего, возбудив уголовное дело, следователь назначает криминалистическую экспертизу. В процессе проведения почерковедческой и технико-криминалистической экспертизы документов
специалисты экспертно-криминалистического центра при управлении внутренних дел Восточного Административного
округа г. Москвы пришли к категорическому выводу о том, что подписи от имени нотариуса Осиповой в завещании от
10.02.2004 года и рукописные записи о том, что "завещание не отменено, не изменено, новое не составлялось" выполнены не Осиповой, а другим лицом; оттиски гербовой печати в бланке завещания от имени Андровского. в пользу Кунс нанесены не печатной формой круглой гербовой печати нотариуса г. Москвы Осиповой. Получив такое заключение экспертов, следователь снял все подозрения о причастности нотариуса к данной афере. В процессе расследования преступления следователь должен был выявить круг лиц, подозреваемых в совершении преступления, роль каждого участника организованной группы. По делу работала следственно-оперативная группа УВД ВАО г . Москвы, которая в процессе оперативно-розыскных мероприятий и следственных действий выявила членов преступной группировки, установила роль каждого в содеянном. Было установлено, что этой группой лиц на территории г. Москвы совершено несколько аналогичных преступлений.
02 августа 2005 года следователь выносит постановление о признании Ильи Андровского - сына покойного, потерпевшим. От имени Ильи по всем вопросам выступает представитель нашей адвокатской конторы, соответственно имеющий доверенность на выполнение всех необходимых действий. В конечном счете усилиями правоохранительных органов, профессиональными действиями представителя адвокатской конторы Марины Борода в г. Москве Перовский районный суд г. Москвы 10 марта 2006 года выносит решение: " признать недействительным завещание, исполненное 10.02.2004 года на бланке 77 НП ? 3070204 от имени Андровского Бориса Израилевича в пользу Кунс Ирины Маратовны, удостоверенное от имени нотариуса г. Москвы Осиповой Марины Антоновны;
применить последствия недействительности сделки, в связи с чем признать недействительным выданное
11.04.2005 года на основе завещания Свидетельство о праве на наследство по завещанию на имя Кунс Ирины Маратовны, удостоверенное нотариусом г. Москвы Осиповой. и зарегистрированное в реестре за ? 1-4436;
прекратить право собственности Андровского Бориса Израилевича на жилое помещение - квартиру 119 в доме 43 по шоссе Энтузиастов в г. Москве и включить ее в наследственную массу в связи со смертью собственника;
установить факт принятия Андровским Ильей Борисовичем наследства, оставшегося после смерти Андровского Бориса Израилевича, в связи с чем признать за Андровским. Ильей Израилевичем право собственности в порядке наследования по закону на жилое помещение - квартиру 119 в доме ? 43 по Шоссе Энтузиастов, в городе Москве." Таким образом, благодаря активной позиции представителя адвокатской конторы Марины Борода, его профессионализма правда восторжествовала, а злоумшленники понесли заслуженное наказание.
|
